Affitti brevi, come funziona per i B&B? Contano gli appartamenti o le camere?

Affitti brevi e B&B: come funziona?

Per i B&B si applicano le regole degli affitti brevi? Il conteggio degli immobili si considera il numero delle camere oppure quello delle unità immobiliari? È importante capire che i B&B non sono locazioni brevi e, pertanto, sono esclusi dalle valutazioni in oggetto. La locazione breve, per norma, è una locazione di unità abitativa (entro 30 giorni) con eventuali servizi tipizzati ma sempre dentro il perimetro dell’articolo 4 del decreto legge 50/2017.
In particolare, la locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo. Il B&B, invece, è una struttura ricettiva: sul piano fiscale, se svolto non abitualmente e senza organizzazione di impresa, i proventi vengono ricondotti ai redditi diversi da attività commerciale non esercitata abitualmente.
In pratica, il conteggio degli immobili riguarda le locazioni brevi, non le camere del B&B. Un B&B con tre camere non si traduce in “3 immobili” ai fini della soglia delle locazioni brevi, perché non ci si trova nella fattispecie dell’articolo 4, del decreto-legge 50/2017. Il riferimento normativo è l’articolo 1, comma 595, L. 178/2020 che riconosce il regime delle locazioni brevi solo se nel periodo d’imposta si destinano alla locazione breve non più di quattro appartamenti (fino al 31 dicembre 2025).
Dal 1° gennaio 2026 la soglia è stata ridotta a due: l’articolo 1, co. 17, della L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) modifica proprio il comma 595 sostituendo “quattro appartamenti” con “due appartamenti”. In pratica, dal terzo appartamento destinato a locazione breve nel periodo d’imposta opera la presunzione di esercizio in forma d’impresa (con conseguenze come l’apertura della Partita IVA e la fuoriuscita dal regime privato).
Ad esempio, se Giulia nel 2026 gestisce un B&B con 3 camere (attività ricettiva) e 2 appartamenti (Appartamento 1 e Appartamento 2) che affitta con locazioni brevi, offrendo solo servizi “tipizzati” come biancheria e pulizia e, se previsto, utenze/Wi-Fi/aria condizionata collegati all’immobile, il conteggio degli immobili si sommano anche le 3 camere del B&B? La risposta è no, il B&B non è una locazione breve, quindi resta fuori dal conteggio.
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